Od Wspólnoty mieszkaniowej bloku przy ul. Konstytucji 3 Maja 1 otrzymaliśmy pismo dotyczące chodnika przed budynkiem. Mieszkańcy chcą jego remontu. 

Pismo Wspólnoty do Zarządu osiedla Kościuszki

Z uwagi na bardzo zły stan chodnika przylegającego do bloku przy ul. Konstytucji 3 Maja 1, prosimy  o jego wymianę. Chodnik ten jest od samego początku tzn. przez 50 lat. Był różne remonty, a płytki układane te same. Chodnik jest zdeformowany, wybrakowany i zagrażający zdrowiu, a może i nawet życiu. Przechodząc można się potknąć, przewrócić, a konsekwencje mogą być groźne w skutkach. Chodnikiem chodzą starsi, chorzy ludzie, którzy idąc uważają, żeby sobie nie zrobić krzywdy. Są zbulwersowani w jakim stanie się znajduje i kto im zapłaci odszkodowanie w razie nieszczęśliwego upadku. Chodnik ten jest w miejscu, w który mieszkańcy przechodzą na pocztę, basen, halę sportową itd. Wszyscy przechodząc, komentują stan chodnika. Poniekąd jest to wizytówka Urzędu Miasta, jak się dba o bezpieczeństwo mieszkańców. Dlatego zgłaszamy naszą prośbę o wymianę chodnika, żeby uniknąć niepotrzebnych, nieprzyjemnych sytuacji. Nadmieniamy, że są wymieniane chodniki, które były w lepszej sytuacji, np. Kościuszki 1.

Pismo Zarządu osiedla Kościuszki

Zarząd osiedla „Kościuszki” przychyla się i popiera prośbę mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej. Chodnik jest w bardzo złym stanie i wymaga bardzo pilnej wymiany, jednocześnie przypominamy władzom naszego miasta, że w tej sprawie był już kierowany wniosek, na który nie dostaliśmy odpowiedzi. Oczekujemy pozytywnego załatwienia sprawy.

Urząd Miasta i Gminy poinformował Wspólnotę, że remont mógłby się odbyć w 2017 roku, pod warunkiem partycypacji Wspólnoty w kosztach zakupu materiałów proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. W budżecie na 2016 brak środków finansowych na realizację zadania.

 

Zadaliśmy UMiG pytania na temat omawianej sprawy. Odpowiedzi poniżej.

– Skąd pomysł partycypacji w kosztach, skoro chodnik jest użytkowany przez wszystkich mieszkańców, a nie tylko tych mieszkających w bloku Wspólnoty?

Rzeczony chodnik zlokalizowany jest w bezpośrednim sąsiedztwie budynku przy ul. Konstytucji 3-go Maja 1 w Skawinie i stanowi on dla mieszkańców i właścicieli lokali mieszkalnych zlokalizowanych w jego obrębie jedyne połączenie tegoż budynku z pozostałymi ciągami komunikacyjnymi w mieście Skawina. Jako że budynek ten zlokalizowany jest na działce ewidencyjnej, której granice biegną po obrysie budynku, stosownie do przepisu art. 32a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz., 1892) – „jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nim związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

1)    wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;

2)    udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.”

Jako że wspólnota dotychczas takiej uchwały nie podjęła, nieruchomość na której posadowiono budynek mieszkalny nie spełnia wymogów działki budowlanej, a rzeczony chodnik najczęściej jest użytkowany przez mieszkańców tego bloku, Gmina Skawina zaproponowała partycypację w kosztach jego remontu do wysokości udziału właścicieli lokali mieszkalnych w nieruchomości, na której posadowiony jest blok mieszkalny (powyższe w żaden sposób nie narusza przepisów ustawy o własności lokali). Należy zaznaczyć, że współwłaścicielami nieruchomości wspólnej są właściciele lokali mieszkalnych danego budynku, osoby „prywatne”, a ponieważ wspólnota w rozumieniu osoby posiadającej „ułomną osobowość prawną” jest ograniczona w kwestii wydatkowania środków finansowych, które są w istocie środkami finansowymi osób prywatnych w tym przypadku jedynie właściciele lokali mieszkalnych, jako osoby fizyczne, mogą wydatkować swoje środki finansowe według własnej woli i uznania (dodatkowo posiłkując się wyżej przywołanym przepisem prawa pozwalam sobie podkreślić, iż ustawa o własności lokali upoważniła i zobowiązała zarządcę nieruchomości wspólnej do przedłożenia właścicielom lokali mieszkalnych uchwały w sprawie nabycia takiej właśnie, jak ta zabudowana chodnikiem, działki, to na zasadzie ad maiori ad minus tym bardziej swoje własne środki finansowe właściciele lokali mieszkalnych mogą wydatkować na jej remont).

Na marginesie warto również nadmienić, iż jak wskazuje się wśród komentatorów: „Przepisy art. 32a u.w.1, wprowadzone nowelizacją z dnia 16 marca 2000 r., korespondują z dodanymi nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawą z dnia 7 stycznia 2000r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (Dz.U. nr 6, poz. 70 z późn. zm.) przepisami art. 209a oraz art. 4 pkt 3a u.g.n. Ich celem było zdefiniowanie pojęcia działki budowlanej oraz wprowadzenie możliwości podziałów gruntów w taki sposób, aby powstające w wyniku podziału działki były działkami budowlanymi.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych celem było także:

– umożliwienie zapoczątkowania procesów przyłączania do gruntów wchodzących w skład nieruchomości wspólnych gruntów położonych w ich sąsiedztwie, jeśli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie umożliwia prawidłowego korzystania z nieruchomości – nie ma cech działki budowlanej, wymaga korzystania z działek sąsiednich (np. jest to działka wydzielona po granicy budynku), nie ma dostępu do drogi publicznej itp.;

– umożliwienie podziału wspólnot wielobudynkowych na mniejsze jeśli nie stoją na przeszkodzie zasady prawidłowego korzystania z nieruchomości i zarządzania nieruchomościami.

Artykuł 4 pkt 3a u.g.n., po zmianach dokonanych ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 z późn. zm.), określa działkę budowlaną, jako „zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce”. Artykuł 209a u.g.n. dał możliwość przyłączania do nieruchomości wspólnej niebędącej działką budowlaną części (lub całych) działek sąsiednich pod warunkiem, że części te stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste lub w trwały zarząd, a także pod warunkiem, że po dokonaniu przyłączenia nieruchomości sąsiednie nadal będą działkami budowlanymi. Jeśli więc w wyniku przyłączenia miałyby one utracić cechy działek budowlanych, albo nigdy ich nie posiadały, nie można podejmować działań w oparciu o omawiany art. 209a.

Ustęp 1 art. 209a u.g.n. stanowi, że: „Jeżeli przy wyodrębnieniu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu nie spełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej”. Takie samo roszczenie, zgodnie z art. 209a ust.3 u.g.n., przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego w stosunku do właścicieli lokali (o zawarcie umowy przeniesienia na rzecz właścicieli lokali własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części). Właściciele lokali mogą nie podjąć proponowanej przez zarząd lub zarządcę uchwały wyrażającej zgodę na nabycie przyległych do nieruchomości wspólnej gruntów, ale wówczas z roszczeniem o nabycie tych nieruchomości przez wspólnotę może wystąpić Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, którym w myśl art. 209a u.g.n. przysługuje roszczenie o zawarcie umowy nabycia tych gruntów przez wspólnotę. Takie samo roszczenie przysługuje wspólnocie mieszkaniowej względem Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, pod warunkiem, że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez wszystkich właścicieli lokali (art. 209a ust. 1 u.g.n.). W razie braku zgody stosuje się przepisy art.199 k.c. (Bończak-Kucharczyk Ewa, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Oficyna 2010).

– Czy jest możliwe inne rozwiązanie sytuacji?

Nie przewidujemy zastosowania innego rozwiązania w zakresie wymiany nawierzchni chodnika w tym miejscu – stałoby to w sprzeczności z dotychczas stosowanymi mechanizmami i mogłoby spowodować wniesienie zastrzeżeń przez inne wspólnoty, których inwestycje realizowano w tym trybie. Dodatkowo, wprowadzenie pełnego finansowania tych robót z budżetu gminy musiałoby wiązać się z umiejscowieniem ich na liście inwestycji przewidzianych do realizacji wobec zabezpieczenia środków finansowych w budżecie gminy Skawina (w praktyce może to oznaczać znaczne wydłużenie czasu oczekiwania na przystąpienie do prac – głównie ze względu na ograniczoną wysokość środków finansowych, ale także z uwagi na priorytety innych inwestycji na terenie całej gminy).

– Na jakich zasadach zostałaby rozwiązana kwestia partycypacji.

Standardowo stosujemy rozwiązanie, w którym dana wspólnota ponosi koszty związane z zakupem materiału, natomiast gmina finansuje wykonanie całości robót budowlanych – sprawdza się to jak dotąd niezawodnie, ale oczywiście jesteśmy otwarci na wszelkie inne propozycje w tym zakresie.

 

Do sprawy wrócimy.